盡管樓價下跌為民意所望,但宏觀經(jīng)濟層面很難承受斷崖式下跌的情況發(fā)生,在今年經(jīng)濟下行壓力較大的情況下尤其如此。 剛剛結(jié)束的五一小長假,全國房地產(chǎn)市場交易冷清,甚至價格一向堅挺的北京等一線城市也出現(xiàn)松動跡象。這是歷經(jīng)超長繁榮周期,屢屢與調(diào)控政策博弈之后,樓市第一次在政策沒有加碼的情況下自行沉寂。市場發(fā)出的強烈信號是否意味著樓市步入下行周期,調(diào)控政策又將如何演變,成了當(dāng)下既關(guān)系樓市中長期前景,也關(guān)系宏觀經(jīng)濟走向的一個謎語。 就當(dāng)下而言,說樓市已經(jīng)步入下行通道為時尚早。盡管有五一小長假全國樓市的慘淡,以及此前一些城市樓市下行的事實,盡管樓市下行的輿論氛圍已經(jīng)形成,知名開發(fā)商中也不缺乏持看空立場者,但樓市下跌是臨時反常還是已形成全局性趨勢,未來一二三線城市是并行下行還是出現(xiàn)分化,目前尚未到下結(jié)論之時。匆忙斷言,反可能升高政策面誤判的風(fēng)險。 在理想狀態(tài)下,樓市下跌與否完全可以由市場自決,更何況,下跌與一直以來的調(diào)控方向合拍。長期以來形成的樓市泡沫已然成為一個制約消費內(nèi)需、扭曲地方行政行為的大麻煩。如果樓市步入下行周期甚至轉(zhuǎn)化為買方市場,不僅可為宏觀經(jīng)濟去除一個重大隱患,而且對改善地方治理也有助益。一個與居民收入水平較匹配的樓市,也更容易滿足居民的居住權(quán)并接納更多新移民。 但在現(xiàn)實情境中,樓市的發(fā)育和演變從來不在真空中。一些地方政府近來表現(xiàn)出嘗試打擦邊球的沖動,就再一次顯示出政策干預(yù)的慣性有多么強大。 需要指出的是,正如價格本身沒有道德不道德一樣,對于政府干預(yù),也不宜簡單以道德不道德衡量。在一個不健康的市場,必要的干預(yù)不可避免,而樓市就是這樣一個市場。它幾乎涵蓋了主要的利益關(guān)系。房價牽扯著眾多下游行業(yè)能否有效去庫存重獲市場空間,牽扯著銀行能夠承擔(dān)多大壓力避免杠桿化形成的系統(tǒng)性風(fēng)險,牽扯著多數(shù)以房產(chǎn)為主要財富形式的家庭財富的增值或貶值,牽扯著依賴土地財政的地方能否控制政府性債務(wù)風(fēng)險,并不導(dǎo)致行政行為出現(xiàn)另類扭曲。 現(xiàn)在的問題是,假如樓市真出現(xiàn)下跌趨勢,政策面能否做好準備,以及應(yīng)該做好什么準備。事實上,盡管樓價下跌為民意所望,但宏觀經(jīng)濟層面很難承受斷崖式下跌的情況發(fā)生,在今年經(jīng)濟下行壓力較大的情況下尤其如此。既讓樓市去泡沫,同時避免引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險,政策面現(xiàn)在就需要做好準備。 比如銀行的壓力測試,到底銀行能夠承受房價多大的下跌壓力,需要精細測試;房價下跌過猛會讓下游行業(yè)失去多少市場,從哪里彌補損失;地方政府如何面對土地收入減少等等。這些必須做到心中有數(shù)。準備越充分,樓市下跌的副作用就越可控制,其正向作用也才有望顯現(xiàn)。
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